案情經(jīng)過(guò)：

  原告王xx因定金合同糾紛一案，不服上海市某法院民事判決，于是找到了上?？粕新蓭熓聞?wù)所的周海波律師，請(qǐng)求律師的分析。

  2012年4月2日，王xx與某開發(fā)商簽訂《定金合同》，約定王xx向開發(fā)商預(yù)定位于上海市某區(qū)某路33號(hào)（上海XX國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)）3層076室。該合同第二條約定，王xx預(yù)定的房屋每平方米建筑面積買賣單價(jià)為人民幣（幣種下同）22,000元，總價(jià)1,286,340元，王xx采取分期付款方式；第三條約定，王xx同意簽訂本合同時(shí)，支付定金30,000元；第四條約定，預(yù)定期為7天，王xx于2012年4月9日前與開發(fā)商簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》；第五條約定，開發(fā)商同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房預(yù)售合同的附件；合同第六條約定，在合同第四條約定的預(yù)定期限內(nèi)，除合同第七條、第八條約定的情形外，開發(fā)商拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，雙倍返還已收取的定金；王xx拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，無(wú)權(quán)要求開發(fā)商返還已收取的定金；第七條約定，有下列情況之一的，王xx拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，開發(fā)商應(yīng)全額返還王xx已支付的定金：1、雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致。2、雙方簽訂本合同后、簽訂預(yù)售合同前，有司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的；第八條約定：有下列情況之一的，王xx拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還王xx已支付的定金：1、開發(fā)商未遵守本合同第二條、第五條約定的；2、開發(fā)商未告知王xx在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)的。合同還對(duì)其他事項(xiàng)予以了約定。

  簽訂《定金合同》當(dāng)日，王xx向開發(fā)商交付定金30,000元。

  此后，雙方在協(xié)商簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》時(shí)，王xx提出開發(fā)商應(yīng)對(duì)上海XX國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的一、二期在2013年1月1日前、三期在同年7月1日前開始運(yùn)營(yíng)使用；運(yùn)營(yíng)開始前，除中心內(nèi)圈外，其他樓頂與樓頂之間的空間用玻璃封頂；2013年底地鐵X號(hào)線開通，上海XX國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)正對(duì)xx站出入口等內(nèi)容作出承諾，違反則承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任等內(nèi)容寫入《上海市商品房預(yù)售合同》附件，遭到開發(fā)商拒絕。

  后雙方未能簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，王xx遂于2012年7月26日向原審法院提起訴訟，要求判令：1、開發(fā)商雙倍返還已收取的定金即60,000元；2、本案訴訟費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。

  王XX還提供了開發(fā)商的宣傳資料，里面寫明了“地鐵出口，汽車站旁，新城中央，產(chǎn)權(quán)旺鋪”、“明年年底，地鐵X號(hào)線開通，本項(xiàng)目正對(duì)X站出入口”、“項(xiàng)目正對(duì)面XX路上規(guī)劃中的XX客運(yùn)中心即將動(dòng)工”、“招商工作已基本完成，今年年底開始運(yùn)營(yíng)”等內(nèi)容。

王xx認(rèn)為，開發(fā)商宣傳中有虛假內(nèi)容，誤導(dǎo)王xx簽訂定金合同，故提出應(yīng)將宣傳內(nèi)容等納入《上海市商品房預(yù)售合同》附件。開發(fā)商則認(rèn)為，王xx提出的納入《上海市商品房預(yù)售合同》附件內(nèi)容加重陸發(fā)公司負(fù)擔(dān)，違反公平原則。

律師分析：

周海波律師認(rèn)為，一、對(duì)于《定金合同》第五條：開發(fā)商同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房預(yù)售合同的附件，應(yīng)作如下理解：作為商品房預(yù)售合同附件的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況，應(yīng)在廣告或售樓書或樣品中已標(biāo)明。本案中，房屋封頂、開業(yè)時(shí)間不屬于商品房預(yù)售合同附件范圍內(nèi)；地鐵系公共設(shè)施，并非為某一房屋的專用配套設(shè)施或附屬設(shè)施，其位置規(guī)劃非開發(fā)商所能決定，亦未包含于商品房預(yù)售合同附件范圍內(nèi)。故對(duì)王xx提出的要求，開發(fā)商有權(quán)拒絕；二、根據(jù)法律規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，地鐵系公共設(shè)施，非處于開發(fā)商商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，地鐵的位置、開通時(shí)間，以及宣傳資料中并未出現(xiàn)的房屋封頂?shù)染荒艹蔀殚_發(fā)商的要約內(nèi)容；宣傳資料中“招商工作已基本完成，今年年底開始運(yùn)營(yíng)”對(duì)開業(yè)時(shí)間予以確定，即使對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，但根據(jù)法律規(guī)定，開業(yè)時(shí)間未載入商品房買賣合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商如違約，王xx可另行向開發(fā)商主張權(quán)利，亦不影響《上海市商品房預(yù)售合同》的簽訂。綜上所述，《上海市商品房預(yù)售合同》未能訂立的責(zé)任在于王xx。

  購(gòu)房是重要的消費(fèi)行為，交付購(gòu)房定金往往導(dǎo)致許多糾紛。周海波律師提醒購(gòu)房者，根據(jù)法律規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，《定金合同》中約定將要訂立商品房預(yù)售合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)規(guī)定，且定金已經(jīng)交付，定金合同已經(jīng)生效，雙方均應(yīng)恪守?，F(xiàn)《上海市商品房預(yù)售合同》未能訂立的責(zé)任在于王xx，王xx的訴請(qǐng)并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)歸責(zé)于哪一方，本案是否適用定金罰則。王xx在與開發(fā)商簽訂正式的《上海市商品房預(yù)售合同》時(shí)，提出開發(fā)商應(yīng)對(duì)上海XX國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目開始運(yùn)營(yíng)的時(shí)間、運(yùn)營(yíng)開始前，除中心內(nèi)圈外，其他樓頂與樓頂之間的空間用玻璃封頂、2013年年底地鐵X號(hào)線開通、上海XX國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)正對(duì)XX站出入口等內(nèi)容作出承諾，違反則承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并要求將上述內(nèi)容寫入《上海市商品房預(yù)售合同》附件；開發(fā)商對(duì)此不予同意，認(rèn)為王xx提出的納入《上海市商品房預(yù)售合同》附件內(nèi)容加重了該公司負(fù)擔(dān)，違反公平原則。雙方所簽的《定金合同》第五條約定的“開發(fā)商同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房預(yù)售合同的附件”，應(yīng)當(dāng)是指開發(fā)商在廣告、售樓書、樣品中所標(biāo)明的所購(gòu)商品房的狀況及該房屋的附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況，應(yīng)當(dāng)限于開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)商品房所在的上海XX國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)過(guò)程中負(fù)有義務(wù)和具有能力完成的內(nèi)容，王xx在簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》時(shí)提出的上述內(nèi)容，并不屬于雙方《定金合同》約定可以作為待簽商品房預(yù)售合同附件的范圍，故在此情況下，王xx堅(jiān)持要將不屬于雙方此前約定可以作為商品房預(yù)售合同附件范圍的內(nèi)容作為待簽商品房預(yù)售合同附件，導(dǎo)致雙方最終未能簽約成功，王xx已經(jīng)違反了《定金合同》的約定，雙方未能簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》的責(zé)任在于王xx，其無(wú)權(quán)要求開發(fā)商返還已收取的定金，本案應(yīng)適用定金罰則。

其實(shí)，根據(jù)定金合同中的條款，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。如果王XX不過(guò)多糾結(jié)于房子之外的因素，而是就面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款與開發(fā)商磋商不成，往往是可以要求返還定金的。購(gòu)房者在簽訂定金協(xié)議時(shí)常常沒(méi)有看過(guò)正式的預(yù)售合同，這個(gè)定金屬于立約定金，只是擔(dān)保購(gòu)房者立約的行為，而合同的正式條款磋商中是只要是公平合理的，購(gòu)房者都可以與開發(fā)商磋商，如果有明顯對(duì)購(gòu)房者不利的條款，且開發(fā)商拒絕糾正，只要購(gòu)房者簽訂定金合同時(shí)不知情，請(qǐng)求返還定金的話一般都屬于“不能簽訂合同是并非由于雙方的原因”，定金應(yīng)當(dāng)返還。

文章作者：周海波律師

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