基本案情:

原告（上海某甲公司）訴被告（上海某乙公司）不履行房屋租賃合同，要求法院解除雙方合同、被告支付所欠租金、支付違約金。此案一審判決支持了原告的訴訟請求。后被告提起上訴，訴稱原告無權解除合同。二審法院最后維持原判。

案件分析：

1. 本案關鍵點之一：原告是否有權解除合同。

《合同法》第九十三條至第九十七條對合同解除權做了集中規(guī)定。

第九十三條  當事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

第九十四條  有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

本案中，雙方合同約定：乙方逾期一個月未付費的，甲方有權解除合同，并向乙方索賠相當于三個月租金的違約金。法院審理認為，雙方簽訂的合同合法有效，合同解除權的合意系雙方真實意思表示。基于九十三條規(guī)定，現(xiàn)因被告逾期一月未繳納房租，甲方解除合同條件成就。

2.本案關鍵點之二：原告單方解除合同，合同自何時解除？

第九十六條  當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主

張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

不論是九十三條規(guī)定的單方解除合同的權利，還是九十四條規(guī)定的法定解除合同的權利，當事人想要單方解除合同，應當履行一定的行動義務，即“應當通知對方”。這包含三個層次的意思。

第一，“通知”的意思，就是需要將解除合同這一意思表示明確告知對方，能夠讓對方明白和知曉，而對于以何種形式通知，法律沒有規(guī)定。

第二，通知必須“到達”對方。只有通知達到對方時，解除才發(fā)生法律效力。到達的時間，也就是合同解除的時間?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。因此，確定合同解除的時間點非常重要。

第三，解除合同通知到達之后，相對方有權提起異議。因為解除權系當事人一方發(fā)起，相對一方就處于比較弱勢的地位，為了保護相對人的合法權益，法律規(guī)定了司法機關確認解除效力的救濟程序。

在學理和實務中，關于“應當通知對方”是否是解除合同的前置程序存在不

同看法?？隙ㄓ^點認為，如果當事人不行使單方解除權，而是要求法院判決解除合同，法院不應判決。被告的代理律師就提出，原審法院直接予以判決合同解除于法不合。否定觀點認為，“應當通知對方”不是必要前置程序。具體到本案，法院的判決中，將原告起訴書的送達視為解除合同的時間起點，表明法院支持第二種觀點，即通知不是前置程序，當事人可以要求法院直接裁判解除合同。關于這一爭議問題，需要司法機關予以進一步明確。

本服務網(wǎng)律師建議：

第一，合同雙方當事人，在簽訂合同之時，一定對合同終止和解除的情形予以明確，自己一方是否享有合同解除權，對方關于合同解除權的約定是否于己方存在較大法律風險，合同解除的成就條件是什么，應該如何予以限制，等等。例如本案中，被告辯稱，自己只是沒有足額繳納租金，因為原告房屋漏水以及不提供發(fā)票才致使自己不愿足額繳納租金。但是法院認為，雙方合同中僅約定了只要被告逾期一個月不繳納租金，原告就有權解除合同，被告辯稱理由沒有事實依據(jù)，其觀點傾向為，只要合同中約定的解除合同條件成就，一方當事人就有權解除合同。

第二，解除合同條件成就時，一方解除合同應當通知對方。鑒于目前這一問題仍然存在法律爭議，應嚴格遵守法律規(guī)定，在解除合同時通知對方，更有利于維護已方合法權益，防范法律風險。

文章作者：周海波律師

文章來源：上海科尚律師服務網(wǎng)