上海律師解讀從一起案例看房子如何善意取得

案例：王某和李某為夫妻關(guān)系，婚后共同購(gòu)買了一套價(jià)值50萬(wàn)的房產(chǎn)，登記在王某名下。王某在李某不知情的情況下把房產(chǎn)以80萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)賣給了陳某，后李某發(fā)現(xiàn)時(shí)該房產(chǎn)已在陳的名下，因此李某起訴王某與陳某的合同無(wú)效，并要求陳某返還房產(chǎn)。后來法院經(jīng)審理后判決：王某與陳某的房屋買賣合同有效，并確認(rèn)陳某合法取得涉案房產(chǎn)。上述案例是一起典型的涉及不動(dòng)產(chǎn)善意取得的案件。

善意取得制度，是民法物權(quán)中的一項(xiàng)重要制度，指動(dòng)產(chǎn)占有人以動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移或其他物權(quán)的設(shè)定為目的，移轉(zhuǎn)占有于善意第三人時(shí)，即使動(dòng)產(chǎn)占有人無(wú)處分動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，善意受讓人仍可取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)的制度。原動(dòng)產(chǎn)所有人不得請(qǐng)求第三人返還，而只能要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美蛸r償損失。依照通說，善意取得制度起源于日耳曼法“以手護(hù)手”原則，即后手為前手權(quán)利的唯一保障。正如日耳曼法諺曰：“汝授予汝之信賴，汝僅得對(duì)受信賴者為要求也?！鄙埔馊〉弥贫?，是均衡所有權(quán)人和善意受讓人利益的一項(xiàng)制度，首先它在一定程度上維護(hù)所有權(quán)人的利益，保證所有權(quán)安全。其次它側(cè)重維護(hù)善意受讓人的利益，促進(jìn)交易安全。當(dāng)所有權(quán)人與善意受讓人發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)側(cè)重保護(hù)善意受讓人。這樣有利于維護(hù)交易的安全，還有利于鼓勵(lì)交易。

傳統(tǒng)的善意取得理論，其只能適用動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得只是奢望。2007年3月16日。第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議終于表決通過了審議數(shù)次的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，其中106條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，根據(jù)該條規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的要件主要包括：

第一，讓與人對(duì)讓與不動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。案例中的夫妻其中一方未經(jīng)另一方同意就私下賣掉夫妻共有的房產(chǎn)，就屬于無(wú)權(quán)處分了另一半財(cái)產(chǎn)的情況。

第二，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨?。案例中陳某?0萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)就是有償法律行為。

第三，受讓人須為善意。這里的善意我們可以理解為受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的情形不知情。比如案例中陳某并不知道王某轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是與他人共有，就表面的信息而言丙某只能推定出鄭某是產(chǎn)權(quán)人，故構(gòu)成“善意”的要件。假如陳某明知王某故意低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋是為轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，并與其串通行為絕對(duì)是“惡意”，故陳某最后并不能取得房屋所有權(quán)。

第四，已作權(quán)利變更登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)，如果受讓人沒有作權(quán)利的變更登記，那么也不能適用善意取得。即案例中假如陳某即使是“善意”買房，但是房屋如還尚未過戶到他名下，那么他也不能取得該房產(chǎn)。

滿足上述條件的即構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得，不動(dòng)產(chǎn)善意取得人自物權(quán)登記名義人處取得物權(quán)，受法律保護(hù)。因不動(dòng)產(chǎn)善意取得而喪失物權(quán)的真正權(quán)利人，可以通過異議登記、更正、起訴登記名義人要求賠償損失、要求國(guó)家賠償?shù)确椒?，維護(hù)自己的權(quán)益。