案情簡介：

上海某A公司因與B公司買賣合同糾紛起訴至法院，法院于2013年12月1日作出判決。后A公司向法院申請強制執(zhí)行，查封了B公司名下的一套房產。而該套房產實際占有人為第三人方小姐。方小姐曾于2012年7月2日與B公司簽訂了該房屋的買賣合同，約定2013年底雙方付清尾款后進行過戶登記。合同同時規(guī)定，方小姐可以于2013年4月份實際占有和使用該房屋。后方小姐提起了執(zhí)行異議之訴。

案件分析與法律依據(jù)：

通過分析，我方認為，本案的關鍵點是，未過戶的房屋法院是否有權查封和拍賣?！段餀喾ā返诰艞l規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。當事人實際占有房屋，是否可以突破《物權法》的該項規(guī)定呢？

《物權法》的以上規(guī)定與最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》（法釋[2004]15號）第十七條規(guī)定存在一定的矛盾。該條規(guī)定：被執(zhí)行人將需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已支付全部價款并實際占有、未過戶且第三人對此沒有過錯的，法院不得查封、扣押、凍結。那么，法律適用上，應以哪一規(guī)定為準呢？如果當事人尚未支付全部價款，是否仍然適用《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》呢？

上海法院審理意見：

此案中，法官認為，發(fā)生物權變動的效力，仍以登記為準，未過戶的房屋，名義上仍屬于被執(zhí)行人的財產，但在決定能否采取查封等措施時，應當結合最高人民法院于2004年頒布的現(xiàn)行有效的《查封規(guī)定》進行判斷。通常只有符合“第三人已支付全部價款并實際占有、未過戶且第三人對此沒有過錯”三個要件情況下，法院一般才會裁定不予執(zhí)行。

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