程先生訴稱，2015年2月16日，他與被告地產(chǎn)公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，購買了該公司在某建設(shè)的一處樓盤住宅。按照合同約定，地產(chǎn)公司應(yīng)于2015年12月31日交房，但實際交房日期卻為2016年11月4日，逾期交房長達308天。

　　程先生認為，按約定被告逾期交房超過90日的，原告有權(quán)退房并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，也有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，并按照合同要求被告按日萬分之二支付違約金。可被告至今未向其支付違約金，故程先生訴至法院，要求被告給付逾期交房違約金15.34萬元。庭上，被告對程先生所主張的合同簽訂情況、合同有關(guān)房屋交付的時間、房屋的實際交付時間、逾期交房總天數(shù)以及程先生交納全部房款等事實均表示認可。但提出之所以逾期交房，是因為施工民擾，工程受阻所導(dǎo)致。

　　被告表示，雙方簽訂合同中已有約定，如果遇到例如施工民擾等特殊原因，出賣人可據(jù)實予以延期。被告稱施工民擾的天數(shù)為140天，因此交房日期應(yīng)當(dāng)延期140天，因此實際違約天數(shù)應(yīng)為168天。法院認為，雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》及補充協(xié)議合法有效，被告逾期交付房屋，按照合同約定應(yīng)當(dāng)向程先生支付違約金。但在違約金支付數(shù)額上雙方存在爭議。

　　法院認為，協(xié)議關(guān)于施工民擾可以據(jù)實延期的約定系雙方真實意思表示，也不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，作為雙方意定的條款體現(xiàn)了合同法的意思自治原則，與法律規(guī)定一樣對合同當(dāng)事人具有約束力。因此，對于被告主張的在計算逾期交房違約金時扣除相應(yīng)施工民擾天數(shù)的抗辯意見，法院予以采納。但是，施工民擾的天數(shù)由法院根據(jù)全案的證據(jù)材料及相應(yīng)情況酌情認定為50天。最終，法院判決被告給付程先生逾期交房違約金12.85萬元。

　　那么開發(fā)商逾期交房怎么起訴?需要準(zhǔn)備哪些東西呢?

　　首先當(dāng)然是要準(zhǔn)備證明開發(fā)商逾期的證據(jù)：

　　1、商品房買賣合同;

　　2、商品房預(yù)售許可證;

　　3、購房人支付購房款的收據(jù)或發(fā)票。購房人以銀行按揭(抵押)貸款方式支付購房款的，還應(yīng)當(dāng)提供按揭(抵押)貸款合同、借款借據(jù)、分期支付按揭款的清單等;

　　(一)正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開發(fā)商按合同承擔(dān)延期交付房屋的違約責(zé)任，這里提醒業(yè)主，如合同約定的違約金不能彌補你的經(jīng)濟損失(以房屋的正常市場租金作為參照)，你可以要求開發(fā)商賠償你的經(jīng)濟損失。

　　(二)非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開發(fā)商負債已經(jīng)超過其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請開發(fā)商破產(chǎn)，以最大限度的保護業(yè)主的利益。

　　其次要準(zhǔn)備民事訴訟狀，最好是找上海專業(yè)房產(chǎn)律師代理書寫。

　　最后到法院起訴，并積極應(yīng)訴，如果情況有不利于自己，或者自己缺乏辯論的能力，可以找專業(yè)的房產(chǎn)律師進行辯論。

　　開發(fā)商逾期交房起訴時應(yīng)該注意什么?

　　(一)不可抗力。不可抗力是開發(fā)商出現(xiàn)延期交房時最常見的抗辯理由。

　　所謂“不可抗力”，在我國《民法通則》上是指“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”。必須同時具備不能預(yù)見、不能避免和不能克服三個條件才可構(gòu)成不可抗力。

　　根據(jù)我國法律的規(guī)定，如果是不可抗力原因?qū)е麻_發(fā)商逾期交房的，開發(fā)商不需承擔(dān)違約責(zé)任。這是法律的直接規(guī)定，即使雙方在合同中沒有進行約定，當(dāng)遇到不可抗力事件時，開發(fā)商仍可直接引用法律條款來免責(zé)。

　　開發(fā)商常常對“不可抗力”作擴大解釋，比如將下雪、雨水多、夏天天氣熱、甚至高考期間禁止施工這些作為不可抗力來狡辯。這里提醒購房者注意，下雨下雪都是自然現(xiàn)象，如果沒有形成災(zāi)害是不能作為不可抗力的。而高考亦是每年都舉行的，這些事件均是在雙方簽訂合同時可以預(yù)見的，不符合不可抗力的構(gòu)成條件，這樣抗辯理由是不能成立的。

　　(二)以交鑰匙時間為房屋交付時間。

　　商品房交付應(yīng)當(dāng)符合法律的規(guī)定以及合同的約定，有的開發(fā)商在房屋沒有任何竣工驗收合格憑證的情況下，以各種方式通知購房者收房，在向購房者交鑰匙的同時，要求購房者簽下“房屋接收單”，在接收單上往往會注明房屋質(zhì)量合格，本人無異議之類的文字。很多業(yè)主缺乏經(jīng)驗，簽下“接收單”，在產(chǎn)生糾紛起訴到法院的時候，開發(fā)商以已經(jīng)交房為理由抗辯，使購房者陷入被動。

　　為了避免爭議，購房者在房開商擬交付的房屋未符合條件的情況下，比如無法提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等，此時完全可以不接收鑰匙，更不能在“房屋接收單”之類的文件上簽名。

　　(三)訴訟時效。

　　在超過合同約定的交房日兩年才交房的情況下，開發(fā)商一般會以超過訴訟時效進行抗辯。這里提醒購房者，在訴訟時效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計算。