隨著社會經濟的發(fā)展，房產的物質價值和社會價值對一般國人來說其重要性自不言喻，房產已成為公民的主要財富載體。因此在離婚案件中的住房已成為當事人力爭取得的焦點。如何有針對性地依法采取適當措施保護、維護自己對于房產的權利，這些是基本的法律常識，了解這些知識無論對于婚嫁的年輕人還是他們的家長，都是很有必要的。
??婚前一方全部出資購買的房產該如何分割？
??張某(男方)曾經是某外企工作的白領，收入頗豐，2001年在婚前一次性付全款購買了一套商品房，后來他與陳某(女方)喜結良緣，共同生活了5年，后女方提出離婚，男方也同意，但就房產問題沒有達成一致，雙方訴訟至法院，后法院認定此房產是男方張某的個人財產在離婚訴訟中不進行分割，對雙方共同生活期間的其他財產依法進行了分割。
律師表示，按照我國婚姻法第18條規(guī)定，一方的婚前財產是個人財產，同時按最高法院司法解釋這樣的財產“不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產?！庇捎谖覈郧霸兴痉ń忉屢?guī)定夫妻個人的財產在經過一段時間后可轉化為共同財產，但這樣的規(guī)定目前已經廢止，這樣的個人財產轉化為共同財產的情況已經不會產生的。因此無論本案中張某夫妻共同生活多長時間，張某在2001年個人購買的房產不會轉化為共同財產。需要強調的是，目前有些老年人再婚時其實也涉及類似法律問題，有的老年人在喪偶后要再婚，但又顧慮自己的房產會因雙方生活一段時間后變成雙方共同財產，如果離婚再面臨分割，其實按前面講的法律原則，這一情況不會出現(xiàn)。??貸款購買的房產在離婚時怎么分割？
??律師表示，貸款購買的房產在離婚時進行分割的案件也有很多，但情況卻不盡相同，主要有四種。
??第一種情況：夫妻一方是產權人，且是婚后購買或是接受贈與或其他方式獲得，有房屋所有權證，且與他人無產權爭議，包括與當事人的其他家庭成員亦無產權爭議，即不存在就房產產生的未清償銀行貸款。如，夫妻雙方結婚多年，家境殷實，在婚后一次性付款購買了一套房產(現(xiàn)房)，由于是一次性付全款，并且很快獲得了產權證。這樣的房產由于是在婚后獲得的，按婚姻法相關規(guī)定，是夫妻共同財產，在離婚訴訟中該房產可按有關規(guī)定進行分割，首先要看房產的具體價值，這個價值如夫妻雙方協(xié)商不成，可通過有關機構進行鑒定。對此最高法院有相關司法解釋可以參考。這樣當然在訴訟中因為涉及協(xié)商、競價、拍賣、作價、鑒定(評估)、變賣、舉證期限或其他訴訟程序問題，當然要適用民事訴訟法的有關程序規(guī)定，這些當事人可與自己的律師或是其他法律行業(yè)人士咨詢。
??第二種情況：有些房產雖是有產權證，有證據證明是夫妻共同財產，但是存在貸款未還清的情況，應該講這樣的房產并不是有全部的產權的，在離婚時分割起來可能更有特點。如：有一對夫妻在婚后購買一套房產，首付是30萬元，另有貸款50萬元，后來還款共達到15萬元，其中還款本金是10萬元、利息為5萬元，現(xiàn)雙方離婚房產市場價值為150萬元。這樣的房產如果分割就應該就此房產現(xiàn)價值減去存在的債務(貸款)再分割，即現(xiàn)價值150萬元-未還貸款(總貸款50萬元-已經還貸款本金10萬元)，按這個價值雙方進行分割，可以協(xié)商、競價、拍賣、作價、鑒定(評估)、變賣。
第三種情況：如夫妻在婚后購買一房產，但由于當時家庭經濟條件不是很好，購買時是與男方的另一親屬共同購買的，產權是夫妻雙方與這個親屬共同擁有的，這樣的房產雖是夫妻一方或雙方名下的房產或是其他財產，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產是家庭共同財產，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問題了，因為離婚案件的當事人是夫妻雙方，任何第三方均不可以當事人身份參與訴訟，故此類案件當事人可對照《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第20條規(guī)定制定訴訟策略，該條款規(guī)定：“離婚時夫妻共同財產未從家庭共同財產中析出，一方要求析產的，可先就離婚和已查清的財產問題進行處理，對一時確實難以查清的財產的分割問題可告知當事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產案件審結后再恢復離婚訴訟?！碑斎?，如果不是夫妻一方或雙方名下的房產，但可能是夫妻與家庭成員共同的房產，當然可考慮通過析產訴訟，確定有關夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進行分割。