本期精選案例中，小編將為大家介紹一則最高人民法院公報案例，存在違法建筑的房屋買賣合同及履行問題?，F(xiàn)實中，違法搭建情形并不少見，一旦經(jīng)行政機關(guān)確認，房地產(chǎn)交易中心將記載于房地產(chǎn)登記簿信息中，帶來的后果就是導(dǎo)致房屋無法登記。今天的案例，相信是一個很好的普法案例。

案情簡介：

2008年A、B二人簽訂房屋買賣合同，約定了價款支付及辦理過戶相關(guān)事宜的時間。之后，上海市某區(qū)房屋土地管理局向該區(qū)交易中心發(fā)出附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋的認定通知單。原因是，該房屋在買賣前就已經(jīng)被違法重建。

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十二條第三款的規(guī)定，不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移以及抵押登記手續(xù)。

   后A訴至法院，要求繼續(xù)履行雙方合同，并要求B配合辦理過戶登記手續(xù)。

本案爭議焦點：

1、A與B買賣合同是否有效；

2. A與B買賣合同能否繼續(xù)履行；

法院審理：

一、關(guān)于買賣合同是否有效的問題。

法院認為，雙方買賣合同中約定的房屋位置、建筑面積等與房地產(chǎn)登記簿記載的一致。該不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力。原告作為善意相對人，因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因權(quán)利內(nèi)容的改變狀態(tài)而受影響。

另外，原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但被告未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實如實告知了原告。因此，原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯，應(yīng)屬善意信賴不動產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護原告的此種信賴利益。

雖然涉訟房屋被行政機關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國《物權(quán)法》區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應(yīng)屬有效。

   二、關(guān)于涉訟買賣合同能否繼續(xù)履行的問題。

雖然行政機關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機關(guān)的要求進行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。被告知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應(yīng)依誠實信用原則全面履行合同義務(wù)；對于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。

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