2021新民法典離婚財(cái)產(chǎn)如何分割？ 上海離婚律師告訴大家。

2021年1月1日，新中國(guó)第一部以法典命名的法律《中華人民共和國(guó)民法典》正式施行，中國(guó)開(kāi)始步入“法典”時(shí)代。

全新《民法典》被譽(yù)為“社會(huì)生活的百科全書(shū)”，共7編、1260條、10萬(wàn)余字，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任，以及附則。

今天我們匯總了2021年《民法典》涉及到房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，對(duì)離婚房產(chǎn)分割、 抵押房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)問(wèn)題、房產(chǎn)的居住權(quán)、房屋租賃等，為大家列舉出相關(guān)房屋的新規(guī)。

一、離婚房產(chǎn)分割

近年來(lái)，隨著離婚案件的增多和人們收入水平的提高，由夫妻財(cái)產(chǎn)分割引發(fā)的矛盾越來(lái)越尖銳，而對(duì)絕大多數(shù)人而言，房屋無(wú)疑是最大的爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)。

那么新的婚姻法對(duì)離婚時(shí)房產(chǎn)的分割有什么規(guī)定呢？

相關(guān)法律規(guī)定：

《婚姻法司法解釋三》第十條：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

《婚姻法司法解釋三》第六條：婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷(xiāo)贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。《婚姻法司法解釋三》第七條：婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

《婚姻法司法解釋三》：由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。《婚姻法解釋(二)》第21條：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。”但應(yīng)當(dāng)分兩種情況區(qū)別對(duì)待：一是在婚前，夫妻一方在婚前已付了房款，那么這個(gè)房子肯定是夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。二是在婚后，償還房屋的按揭貸款是由雙方共同支付的，應(yīng)當(dāng)歸屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，按按揭的數(shù)額分割。

《婚姻法司法解釋三》第十二條：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

01婚前，由父母全額出資或個(gè)人全款買(mǎi)房，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚的時(shí)候，另一方是無(wú)法分割的。

02婚前，按揭買(mǎi)房，由一方父母或者個(gè)人支付首付，婚后共同還貸的，離婚后分割的是共同還貸部分和房子增值部分。

03結(jié)婚之后，夫妻雙方其中一方的父母，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)贈(zèng)送給子女居住的，沒(méi)有明確表示贈(zèng)與哪一方的，屬于共同財(cái)產(chǎn)。

04結(jié)婚后，不論是誰(shuí)出的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的房子，沒(méi)有公證這套房子是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，屬于共同財(cái)產(chǎn)。

05城鎮(zhèn)戶(hù)口子女，無(wú)法繼承宅基地的使用權(quán)，但能繼承農(nóng)村父母房子。

二、已經(jīng)抵押的房屋，

可以不解除抵押直接辦理過(guò)戶(hù)

一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房一般都會(huì)通過(guò)銀行借款，銀行會(huì)要求辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)。也就是說(shuō)，什么時(shí)候還清銀行的錢(qián)，銀行便可以為我們解除抵押，同時(shí)，房產(chǎn)也可以上市進(jìn)行銷(xiāo)售。

2021年新的《民法典》實(shí)施之后，已經(jīng)抵押的房屋，可以不解除抵押直接辦理過(guò)戶(hù)，這個(gè)問(wèn)題將迎刃而解。

相關(guān)法律規(guī)定：

物權(quán)編第406條第1款：“抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。民法典物權(quán)編第406條第2款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。”

01房子已經(jīng)設(shè)定了抵押，抵押人也就是產(chǎn)權(quán)人仍然可以將房子出售。

02設(shè)立抵押的房子可以賣(mài)，抵押權(quán)可以跟著房子走，帶著抵押權(quán)賣(mài)。

03抵押權(quán)不影響房產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn)，賣(mài)房子不需要取得抵押權(quán)人同意，但是產(chǎn)權(quán)人賣(mài)房子時(shí)必須通知抵押權(quán)人。

三、房產(chǎn)的居住權(quán)

全新《民法典》備受關(guān)注的話(huà)題無(wú)疑是房屋的“居住權(quán)”，“居住權(quán)”是在房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之外關(guān)于房地產(chǎn)的一項(xiàng)全新權(quán)利。

什么是居住權(quán)？居住權(quán)有什么用處？

《民法典》中涉及居住權(quán)的內(nèi)容有六條，相關(guān)法律規(guī)定：

第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭(zhēng)議的方法。

第三百六十八條 居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿(mǎn)或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

總的來(lái)說(shuō)，居住權(quán)是以書(shū)面形式訂立合同或者以遺囑方式設(shè)立，而且必須進(jìn)行登記，同時(shí)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

01在2021年之前，沒(méi)有任何房屋設(shè)立了居住權(quán)，因?yàn)榉蛇€沒(méi)有規(guī)定。

02從2021年1月1日《民法典》實(shí)施開(kāi)始，房屋將可能設(shè)置居住權(quán)。

03居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

04設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，這樣的房屋將被視為租房雷區(qū)，千萬(wàn)不能去碰，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

05居住權(quán)期限屆滿(mǎn)或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

06考慮到居住權(quán)的特性，對(duì)于二手房交易來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)前須查明房產(chǎn)的居住權(quán)。

《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記若干規(guī)定》對(duì)居住權(quán)的登記做了規(guī)定，將于2021年3月1日起施行：

相關(guān)法律規(guī)定：

《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記若干規(guī)定》：第二十七條：當(dāng)事人采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同或者以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)持居住權(quán)合同或者遺囑等材料申請(qǐng)居住權(quán)首次登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

總的來(lái)說(shuō)，對(duì)于二手房市場(chǎng)，被交易的房屋是否設(shè)立了居住權(quán)，將成為未來(lái)購(gòu)房者必須要提前了解和考慮的重要因素。

四、房屋租賃問(wèn)題

《民法典》對(duì)房屋租賃的法律規(guī)定進(jìn)行了重大修改，更有利于保障承租人的居住權(quán)益，也兼顧了出租人的權(quán)益。

01設(shè)立居住權(quán)的房屋不能出租

前面關(guān)于居住權(quán)的問(wèn)題，小胖君已經(jīng)說(shuō)的比較清楚了。

設(shè)立居住權(quán)的房屋不能出租，因?yàn)榉刹辉试S出租，此類(lèi)房屋的租賃合同將被認(rèn)定為無(wú)效。

相關(guān)法律規(guī)定：

《民法典》第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

拎重點(diǎn)：設(shè)立居住權(quán)的房屋將被視為租房雷區(qū)，千萬(wàn)不能去碰。

02出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租應(yīng)及時(shí)提異議，提異議時(shí)間為6個(gè)月

二房東轉(zhuǎn)租行為已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意，這種轉(zhuǎn)租是可以被解除的，租客也有可能面臨被人趕出去的風(fēng)險(xiǎn)。

《民法典》新增規(guī)定，如果出資人知道承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，6個(gè)月不提異議，就視為同意轉(zhuǎn)租。

相關(guān)法律規(guī)定：

《民法典》第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇藯l：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

03房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議或被查封，可以退租

房屋所有權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，或者出租人因?yàn)樵V訟糾紛，房屋被司法機(jī)關(guān)查封、甚至拍賣(mài)，嚴(yán)重影響了租房人生活安寧權(quán)。

《民法典》新增規(guī)定，保護(hù)租房人的合法權(quán)益，明確了當(dāng)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押，房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議時(shí)，租房人可以退房。

相關(guān)法律規(guī)定：

《民法典》第七百二十四條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；（二）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

04租房人享有優(yōu)先租賃權(quán)

除非是居住特別不滿(mǎn)意，租房人都一般不太愿意搬家。現(xiàn)實(shí)生活中，合同到期后，房東告訴租房人，我不想再租給你了，租房人只能到處去找新的房源。

此時(shí)，承租人的權(quán)益就無(wú)法得到保障?！睹穹ǖ洹沸略鲆?guī)定，房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。

相關(guān)法律規(guī)定：

《民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿(mǎn)，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

拎重點(diǎn)：優(yōu)先承租權(quán)是指同等條件下優(yōu)先權(quán)，如果價(jià)格達(dá)不成一致，那么優(yōu)先承租權(quán)將不再享有。

05房屋共有人和產(chǎn)權(quán)人的近親屬，享有優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

之前的法律規(guī)定承租人在出租人出賣(mài)雙方建立租賃關(guān)系的房屋時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

《民法典》新增規(guī)定，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的，租房人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

民法典在承租人之前又加了兩個(gè)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人，分別是：

（1）房屋的共有人；

（2）出租人也就是產(chǎn)權(quán)人的近親屬；

相關(guān)法律規(guī)定：

《民法典》第七百二十六條：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。

06承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有一個(gè)15天的行使期間，過(guò)期不候

明確承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是沒(méi)有規(guī)定具體期間，在實(shí)踐中有時(shí)會(huì)給出租人帶來(lái)困擾。

《民法典》新增規(guī)定：租房人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示自己要購(gòu)買(mǎi)，否則放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

相關(guān)法律規(guī)定：

《民法典》第七百二十六條：出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

若未通知或妨害承租人行駛優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。