隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)的物質(zhì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值對(duì)一般國(guó)人來(lái)說(shuō)其重要性自不言喻，房產(chǎn)已成為公民的主要財(cái)富載體。因此在離婚案件中的住房已成為當(dāng)事人力爭(zhēng)取得的焦點(diǎn)。如何有針對(duì)性地依法采取適當(dāng)措施保護(hù)、維護(hù)自己對(duì)于房產(chǎn)的權(quán)利，這些是基本的法律常識(shí)，了解這些知識(shí)無(wú)論對(duì)于婚嫁的年輕人還是他們的家長(zhǎng)，都是很有必要的。
??婚前一方全部出資購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)該如何分割？
??張某(男方)曾經(jīng)是某外企工作的白領(lǐng)，收入頗豐，2001年在婚前一次性付全款購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，后來(lái)他與陳某(女方)喜結(jié)良緣，共同生活了5年，后女方提出離婚，男方也同意，但就房產(chǎn)問(wèn)題沒(méi)有達(dá)成一致，雙方訴訟至法院，后法院認(rèn)定此房產(chǎn)是男方張某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)在離婚訴訟中不進(jìn)行分割，對(duì)雙方共同生活期間的其他財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行了分割。
律師表示，按照我國(guó)婚姻法第18條規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同時(shí)按最高法院司法解釋這樣的財(cái)產(chǎn)“不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！庇捎谖覈?guó)以前曾有司法解釋規(guī)定夫妻個(gè)人的財(cái)產(chǎn)在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后可轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)，但這樣的規(guī)定目前已經(jīng)廢止，這樣的個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)的情況已經(jīng)不會(huì)產(chǎn)生的。因此無(wú)論本案中張某夫妻共同生活多長(zhǎng)時(shí)間，張某在2001年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)不會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，目前有些老年人再婚時(shí)其實(shí)也涉及類(lèi)似法律問(wèn)題，有的老年人在喪偶后要再婚，但又顧慮自己的房產(chǎn)會(huì)因雙方生活一段時(shí)間后變成雙方共同財(cái)產(chǎn)，如果離婚再面臨分割，其實(shí)按前面講的法律原則，這一情況不會(huì)出現(xiàn)。??貸款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)在離婚時(shí)怎么分割？
??律師表示，貸款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)在離婚時(shí)進(jìn)行分割的案件也有很多，但情況卻不盡相同，主要有四種。
??第一種情況：夫妻一方是產(chǎn)權(quán)人，且是婚后購(gòu)買(mǎi)或是接受贈(zèng)與或其他方式獲得，有房屋所有權(quán)證，且與他人無(wú)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，包括與當(dāng)事人的其他家庭成員亦無(wú)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，即不存在就房產(chǎn)產(chǎn)生的未清償銀行貸款。如，夫妻雙方結(jié)婚多年，家境殷實(shí)，在婚后一次性付款購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)(現(xiàn)房)，由于是一次性付全款，并且很快獲得了產(chǎn)權(quán)證。這樣的房產(chǎn)由于是在婚后獲得的，按婚姻法相關(guān)規(guī)定，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚訴訟中該房產(chǎn)可按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分割，首先要看房產(chǎn)的具體價(jià)值，這個(gè)價(jià)值如夫妻雙方協(xié)商不成，可通過(guò)有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。對(duì)此最高法院有相關(guān)司法解釋可以參考。這樣當(dāng)然在訴訟中因?yàn)樯婕皡f(xié)商、競(jìng)價(jià)、拍賣(mài)、作價(jià)、鑒定(評(píng)估)、變賣(mài)、舉證期限或其他訴訟程序問(wèn)題，當(dāng)然要適用民事訴訟法的有關(guān)程序規(guī)定，這些當(dāng)事人可與自己的律師或是其他法律行業(yè)人士咨詢(xún)。
??第二種情況：有些房產(chǎn)雖是有產(chǎn)權(quán)證，有證據(jù)證明是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是存在貸款未還清的情況，應(yīng)該講這樣的房產(chǎn)并不是有全部的產(chǎn)權(quán)的，在離婚時(shí)分割起來(lái)可能更有特點(diǎn)。如：有一對(duì)夫妻在婚后購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，首付是30萬(wàn)元，另有貸款50萬(wàn)元，后來(lái)還款共達(dá)到15萬(wàn)元，其中還款本金是10萬(wàn)元、利息為5萬(wàn)元，現(xiàn)雙方離婚房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為150萬(wàn)元。這樣的房產(chǎn)如果分割就應(yīng)該就此房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值減去存在的債務(wù)(貸款)再分割，即現(xiàn)價(jià)值150萬(wàn)元-未還貸款(總貸款50萬(wàn)元-已經(jīng)還貸款本金10萬(wàn)元)，按這個(gè)價(jià)值雙方進(jìn)行分割，可以協(xié)商、競(jìng)價(jià)、拍賣(mài)、作價(jià)、鑒定(評(píng)估)、變賣(mài)。
第三種情況：如夫妻在婚后購(gòu)買(mǎi)一房產(chǎn)，但由于當(dāng)時(shí)家庭經(jīng)濟(jì)條件不是很好，購(gòu)買(mǎi)時(shí)是與男方的另一親屬共同購(gòu)買(mǎi)的，產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方與這個(gè)親屬共同擁有的，這樣的房產(chǎn)雖是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)或是其他財(cái)產(chǎn)，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產(chǎn)是家庭共同財(cái)產(chǎn)，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問(wèn)題了，因?yàn)殡x婚案件的當(dāng)事人是夫妻雙方，任何第三方均不可以當(dāng)事人身份參與訴訟，故此類(lèi)案件當(dāng)事人可對(duì)照《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》第20條規(guī)定制定訴訟策略，該條款規(guī)定：“離婚時(shí)夫妻共同財(cái)產(chǎn)未從家庭共同財(cái)產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行處理，對(duì)一時(shí)確實(shí)難以查清的財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題可告知當(dāng)事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟。”當(dāng)然，如果不是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)，但可能是夫妻與家庭成員共同的房產(chǎn)，當(dāng)然可考慮通過(guò)析產(chǎn)訴訟，確定有關(guān)夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進(jìn)行分割。