上海律師解讀從一起案件談離婚后房改房的分割原則

一、引言

我國的住房制度改革已進(jìn)行了多年。從公房承租到房改售房又到房改房上市，從福利分房到取消福利實(shí)行住房公積金制度又到貨幣補(bǔ)貼，現(xiàn)在住房已基本實(shí)現(xiàn)商品化。隨著公房的私有化，也不可避免地引發(fā)房產(chǎn)糾紛，處理好婚姻、繼承等中有關(guān)房改房的分割，可以避免引發(fā)當(dāng)事人之間、職工與單位之間諸多矛盾，也有利于建立與我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度。下面介紹的一樁婚姻案件就是有關(guān)房改房如何分割的問題。

二、案情

本案原告楊柳與被告馬克于1989年1月16日登記結(jié)婚，婚后住在馬克單位所分配的公房張家山105室內(nèi)。1995年6月，雙方經(jīng)法院調(diào)解離婚，但對(duì)張家山105室房屋未做處理。1995年年底，楊柳又搬回張家山105室 ，與馬克共同生活，但雙方并未辦理復(fù)婚登記手續(xù)。1995年12月，馬克原工作單位某儲(chǔ)運(yùn)公司進(jìn)行房改售房，馬克、楊柳隱瞞已經(jīng)離婚的事實(shí)，楊柳在其工作單位取得工齡證明并由馬克交給其單位，該儲(chǔ)運(yùn)公司遂以雙方工齡為依據(jù)并據(jù)當(dāng)時(shí)房改政策辦理了優(yōu)惠售房手續(xù)。該房產(chǎn)權(quán)人登記為馬克一人，但在有關(guān)儲(chǔ)運(yùn)公司房改資料中發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)馬克將楊柳登記為配偶；該房改房私人購買產(chǎn)權(quán)比例為80%。1999年3月，雙方將該房另20%產(chǎn)權(quán)買斷。

2001年8月，雙方又發(fā)生矛盾，楊柳搬出上述張家山105室，攜女另居。2003年3月18日，楊柳訴至原審法院，請(qǐng)求解除同居關(guān)系并要求依法分割張家山105室房屋。訴訟期間，馬克于2003年4月向原售房單位說明了當(dāng)初隱瞞離婚、騙女方工齡而優(yōu)惠購房之事實(shí)，并按單位的要求補(bǔ)交了不應(yīng)享受女方工齡優(yōu)惠的“房改房工齡款”2332.95元。

三、裁判要旨

一審法院認(rèn)為，原、被告離婚后不久未辦理復(fù)婚登記手續(xù)又同居，違反我國婚姻家庭法律制度，該同居關(guān)系依法應(yīng)予解除。張家山105室房屋系雙方按房改房?jī)r(jià)共同購置，應(yīng)認(rèn)定為雙方共同共有。雙方隱瞞已調(diào)解離婚之實(shí)，購房時(shí)摻入了原告的工齡并享受優(yōu)惠購房行為當(dāng)屬不當(dāng)行為，原售房單位于近期對(duì)此予以糾正并責(zé)令被告補(bǔ)交了工齡優(yōu)惠款，此舉亦屬正當(dāng)，但上述情況不能改變?cè)摲课菹惦p方共同購買及共同共有的性質(zhì)。由于該房系房改售房，帶有單位福利性質(zhì)，而經(jīng)售房單位糾正后的福利對(duì)象僅為被告，被告應(yīng)占有該房產(chǎn)較多份額；另鑒于雙方同居時(shí)間較長，原婚生女亦由原告撫養(yǎng)的實(shí)際情況，兼顧婦女兒童合法權(quán)益，原告亦可酌情多分該房產(chǎn)份額。據(jù)此，一審法院判決：解除原告楊柳與被告馬克的同居關(guān)系；雙方同居期間共同取得的張家山105室房屋歸馬克所有，馬克給付楊柳該房折價(jià)款28000元。

一審宣判后，雙方皆不服上訴，楊柳認(rèn)為張家山105室的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)平均分割或應(yīng)獲得房?jī)r(jià)的一半即40000元；馬克上訴稱：該房產(chǎn)權(quán)屬不是雙方共有財(cái)產(chǎn)，楊柳無權(quán)參與購買馬克單位出售的房改房。原審判決楊柳分得房屋價(jià)值的35%，顯屬適用法律錯(cuò)誤。二審法院認(rèn)為，有關(guān)張家山105室房屋系雙方同居生活期間購置的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)按一般共有財(cái)產(chǎn)處理。原判基于該房的福利性質(zhì)等因素對(duì)該房所作的具體分割，不違反有關(guān)法律規(guī)定，亦符合財(cái)產(chǎn)的來源、性質(zhì)等實(shí)際狀況。

近日，二審法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

四、分析。

所謂房改房是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買，從而對(duì)購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)表明該房屋的占有、使用的權(quán)利通常歸產(chǎn)權(quán)人，但該房屋通常不能辦理贈(zèng)與，在收益權(quán)上受到一定的限制。若直接上市交易，有的除需征求原產(chǎn)權(quán)單位是否行使優(yōu)先購買權(quán)外，還需補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款?，F(xiàn)今，隨著各地房改房的上市，成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的區(qū)別已不是很明顯，房改房與普通商品房的區(qū)別也不是很大。但房改房的買賣價(jià)格是一種政策優(yōu)惠價(jià)格，未完全體現(xiàn)房屋的商品價(jià)值。房改房首次購房時(shí)通常享受了以下優(yōu)惠：成新折扣(綜合考慮房屋拆舊及相關(guān)調(diào)整系數(shù)如層次、朝向等計(jì)算房屋價(jià)值)、工齡折扣（通常工齡按夫婦雙方工齡年限之和計(jì)算，每平方米每年折多少元）、付款折扣（一次付清住房全部?jī)r(jià)款的，給予相應(yīng)價(jià)款的20％的折扣等）。房改房有些地方規(guī)定也可以繼承、贈(zèng)與或以其他形式轉(zhuǎn)讓，但須按國家規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用。我國各地方各部門陸續(xù)進(jìn)行住房制度改革，到九八年已基本實(shí)施完畢，現(xiàn)在住房已基本實(shí)現(xiàn)商品化。

筆者認(rèn)為，房改房在進(jìn)行分割處理時(shí)，不應(yīng)單純以是否為售房單位的職工為標(biāo)準(zhǔn)來決定。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第18條之規(guī)定，以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房的，每個(gè)家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對(duì)象應(yīng)是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方。這種住房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬夫妻雙方共有，夫妻任何一方對(duì)這種房改房有平等的處理權(quán)。根據(jù)一定的福利政策所購買的房屋，往往與夫妻雙方職務(wù)、級(jí)別、工作年限等相掛鉤，購買價(jià)格常遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場(chǎng)價(jià)值，而當(dāng)初分得房屋的情形又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭(zhēng)議十分棘手。司法實(shí)踐中應(yīng)把握好以下幾個(gè)原則：第一，購房?jī)?yōu)惠政策夫妻均享原則。房改房不是單位分配給職工個(gè)人的、不屬職工個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，也不是包含其他家庭成員的家庭共同共有財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。第二，合法、調(diào)解原則。家庭糾紛盡量調(diào)解、軟化矛盾；對(duì)訴訟中任何一方采取的不法行為應(yīng)予以堅(jiān)決制止，并適當(dāng)制裁。第三，照顧婦女兒童合法權(quán)益原則。要有利于子女健康成長，對(duì)撫養(yǎng)子女方應(yīng)給予照顧，條件基本相同時(shí)，應(yīng)照顧女方。第四，兼顧售房單位的利益原則。特別是部分產(chǎn)權(quán)房改房，單位是房屋的按份共有人，析產(chǎn)時(shí)，一定要先征求單位意見，以避免新的沖突。第五，具體問題具體分析原則。應(yīng)具體案情具體對(duì)待，充分考慮當(dāng)事人居住的實(shí)際情況，能分開使用的就不要拍賣，靈活運(yùn)用以上多種原則來處理。審判實(shí)踐中，常用兩種方法：一是變賣分割法，可將房改房以市場(chǎng)價(jià)出售再分割價(jià)款，二是競(jìng)價(jià)分割法，當(dāng)事人在人民法院的主持下，通過公開相互競(jìng)價(jià)，確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬最高出價(jià)方所有，他方得到相應(yīng)補(bǔ)償價(jià)款的房屋分割方式。

2003年12月25日最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）確定的原則是房改房應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)分割。以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，在分割時(shí)以市場(chǎng)價(jià)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是恰當(dāng)?shù)?。分得的住房的一方?yīng)按等價(jià)原則給予另一方相當(dāng)于該住房一半價(jià)值的補(bǔ)償。該解釋第19條規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第20條規(guī)定：雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，可以根據(jù)個(gè)案的情況、考慮當(dāng)事人的意愿，采取競(jìng)價(jià)、評(píng)估、拍賣等形式，以便糾紛得到妥善解決。本案中，法院綜合考慮了照顧女方與子女、合法、調(diào)解、兼顧單位利益、具體問題具體分析等原則，對(duì)訴爭(zhēng)的房改房進(jìn)行了妥善分割。