案情簡(jiǎn)介：

上海某A公司因與B公司買賣合同糾紛起訴至法院，法院于2013年12月1日作出判決。后A公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，查封了B公司名下的一套房產(chǎn)。而該套房產(chǎn)實(shí)際占有人為第三人方小姐。方小姐曾于2012年7月2日與B公司簽訂了該房屋的買賣合同，約定2013年底雙方付清尾款后進(jìn)行過(guò)戶登記。合同同時(shí)規(guī)定，方小姐可以于2013年4月份實(shí)際占有和使用該房屋。后方小姐提起了執(zhí)行異議之訴。

案件分析與法律依據(jù)：

通過(guò)分析，我方認(rèn)為，本案的關(guān)鍵點(diǎn)是，未過(guò)戶的房屋法院是否有權(quán)查封和拍賣。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人實(shí)際占有房屋，是否可以突破《物權(quán)法》的該項(xiàng)規(guī)定呢？

《物權(quán)法》的以上規(guī)定與最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)）第十七條規(guī)定存在一定的矛盾。該條規(guī)定：被執(zhí)行人將需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有、未過(guò)戶且第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò)的，法院不得查封、扣押、凍結(jié)。那么，法律適用上，應(yīng)以哪一規(guī)定為準(zhǔn)呢？如果當(dāng)事人尚未支付全部?jī)r(jià)款，是否仍然適用《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》呢？

上海法院審理意見：

此案中，法官認(rèn)為，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，仍以登記為準(zhǔn)，未過(guò)戶的房屋，名義上仍屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，但在決定能否采取查封等措施時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合最高人民法院于2004年頒布的現(xiàn)行有效的《查封規(guī)定》進(jìn)行判斷。通常只有符合“第三人已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有、未過(guò)戶且第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò)”三個(gè)要件情況下，法院一般才會(huì)裁定不予執(zhí)行。

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